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粵港澳大灣區酒店市場現狀與展望

時間:2019-12-03 02:09:25
1 市場動態
從宏觀層面看,中國經濟下行壓力明顯上升,投資增速回落,消費增速疲軟。
經濟的增速持續放緩將對酒店市場帶來根本性的基底影響。從國內旅游來看,盡管增速放緩,但依然表現出較強的成長動力,旅游消費活躍且更趨日?;?,“3小時”中短途出行圈成出游常態。我們預期旅游將依然是驅動酒店業績發展的主要動因之一,也是未來酒店市場最具有想象力的增長點。



寫字樓租賃市場行情歷來是影響酒店業績的風向標之一,2019年寫字樓租賃市場出現全國性疲軟態勢,空置率不同程度上漲,主要原因在于2019年金融去杠桿、互聯網泡沫等引發了相當數量企業的倒閉退租,或縮減面積,或暫停擴展業務。這對酒店商務市場帶來了直接影響。 

在此大環境下,2019年酒店市場的業績表現相對壓抑。除華北區域業績微幅上漲外,從西向東,酒店業績的下滑幅度逐漸加大。這和2018年業績從東向西依次增長的地理格局分布基本相似。為什么呈現這種遞進式的變化呢? 我們認為高端制造業從東部向中西部遷移,高鐵網絡縱深發展對中西部經濟和旅游的刺激,以及一帶一路政策的深入實施,有效助力中西部核心城市的經濟增長,也使得酒店市場在這輪下滑中表現出更優的抗壓能力。

大灣區城市酒店市場


對比中國的三大核心城市群,不考慮港澳地區,珠三角地域范圍、人口基數最小,但城鎮化率最高,且人均GDP和人均可支配收入水平最高。

從旅游資源來看,北京和長三角顯然是中國的旅游高地,在自然、人文、歷史資源稟賦方面,珠三角顯然遜色于京津冀和長三角。盡管先天資源不足,但珠三角的后發優勢明顯,以長隆為代表的非原生類旅游資源打造走在了中國前列。并且,受益于發達的經濟,珠三角顯然是旅游消費的高地,平均每人次貢獻的旅游收入明顯高于另兩大城市群。因此,從經濟和旅游的關鍵指標看,珠三角優勢凸出,有利于酒店市場的良性健康發展。


盡管珠三角的地域范圍小,但平均酒店密度比較高。從酒店供給的層級分布來看,有趣的是,珠三角高端及以上酒店的占比位居三大城市群之末。我們認為,珠三角民營經濟發達,市場化程度高,酒店投資秉持更為務實理性的態度,注重商業規律與投資回報。相對而言,京津冀國企央企政府機構眾多,非市場化干擾因素多。而長三角為魚米之鄉、富庶之地、人文之風興盛、喜好追求極致產品,因而這兩地的高檔及以上酒店投資熱情更為高漲。

將港澳納入考量,大灣區高端酒店市場基本分為三大梯隊,且梯隊之間差距明顯。毋庸置疑,港澳依托高房價、高住宿率,業績表現遙遙領先。廣、深作為第二梯隊,住宿率逐漸向第一梯隊靠攏,未來房價將具備進一步提升空間。其他非中心城市為第三梯隊,仍處于“以價換量”的發展周期之內,高端需求有限,房價天花板明顯 。
在非中心城市中,珠海業績處于領先地位。珠海的GDP和人口量級在大灣區處于下游位置,但依托毗鄰港澳的口岸旅游優勢,及以長隆為核心的休閑旅游驅動,珠海的旅游與會展需求具備較強的增長動力,酒店業績表現較為出色。


對比中心與非中心城市的客源結構,我們發現,廣、深作為成熟市場,過去三年客源變化不大,唯一值得一提的是散客市場持續走強,這傳遞出一個正向信號,為房價提升埋下了伏筆。非中心城市的客源結構相對動態變化,一個顯著趨勢是會議需求占比明顯提升。這背后主要原因是,廣深酒店房價高企,而非中心城市高端酒店明顯處于需求不飽和狀態,依托便捷的區域交通,非中心城市以高性價比的酒店產品吸引了相當數量的廣、深會議團隊。

大灣區的重點城市廣州和深圳在一線城市中的坐標表現如何呢?

 

總體而言,除廣州外,一線城市高端酒店市場平均房價基本突破了1000元大關,且住宿率均超過了70%,充分證實了這四個城市為中國的價值高地。深圳居先、京滬齊平、廣州墊底,我們預計這樣的業績格局在中短期內將繼續維持。深圳的領先地位主要受益于利好政策與地緣優勢對需求的積極推動,而供給又相對有限。而廣州在一線城市中的滯后地位仍根源于其產業結構,高端服務業占比較低制約了房價的提升空間。

落位至盈利能力,北上廣深誰更賺錢?從每房平均毛利看,很顯然,深圳明顯領先的收入規模,更為節制的人工開支,使其每房經營毛利高達25萬元。其他三個一線城市基本齊平,但與深圳的落差超過40%。

在未來新增酒店供給方面,很顯然,珠三角在迅速補足過去高端酒店發展相對緩慢的狀態,以應對大灣區開發帶動下的高端需求增長。高端供給的簽約占比明顯高于長三角及京津冀。相對而言,對超高檔及奢華酒店的開發依然相對審慎,低于另兩大城市群。


大灣區近郊度假市場


毋庸置疑,中國的休閑旅游消費迎來了爆發增長期。近郊度假酒店逐漸成長為一個細分市場,表現出與城市商務酒店截然不同的經營特性。

以大灣區近郊國際高端酒店為研究對象,我們發現該市場明顯呈現出高房價,低住宿率特征。

 

度假酒店經營的最大優勢在于出色的房價溢價能力。高溢價力背后的最主要支持因素是度假酒店的核心客源,也就是旅游散客突出的房價支付能力,以及節假日非常強勁的休閑消費意愿。因此度假酒店的房價深度相比城市酒店更具彈性與延展度。但受限于強烈的季節性因素,近郊度假酒店的住宿率持續低位徘徊。另外,珠三角與海南、東南亞的便捷交通也使得海濱類的近郊度假市場受到一定影響。

對比三大城市群的近郊度假市場,從產品供給看,珠三角的度假酒店相對標準化,以高端經典品牌為主,產品的梯次性及類型的豐富度均遜色于長三角和京津冀。

 

從RevPAR業績表現看,長三角表現最優,珠三角和京津冀類似。有趣的是,珠三角相對于另兩個城市群而言,更為注重價值驅動的收益策略,盡管住宿率低迷,但依然維持房價堅挺。而長三角及京津冀更注重住宿率與房價的平衡管理。


從客源市場對比也能解釋上述的業績特征。珠三角旅游散客占據了半壁江山,旅游散客的支付力最強,對房價的貢獻能力更高。但季節性也最強,對住宿率的局限性最大。而長三角及京津冀除了散客市場外,十分注重在散客慘淡的工作日獲取休閑會議客源,以提升全年住宿率。會議團隊盡管綜合消費能力較高,但房價貢獻能力較弱,因而拉低了房價水平。

目前,大灣區的高端度假產品以海濱度假為主,珠江東岸集中度高。未來新增供給仍主要集中于深圳、惠州的海岸沿線,集群明顯。度假酒店的這種區域布局很大程度上受需求驅動,因為大灣區最大的客源市場香港、深圳及廣州主要匯聚在珠江東岸,需求格局決定了供給布局。

 

但值得注意的是珠海海岸沿線也將涌現安麓及悅榕莊等精品酒店供應。此外,珠海作為百島之市,離岸海島的綜合旅游開發提上議事日程。離岸海島開發面臨的最大瓶頸在于海島與大陸的交通體系建設及海島本身的市政配套設施建設,這兩項如無法妥善解決,海島酒店的發展將明顯受限。


4  大灣區市場展望


總體而言,盡管短期面臨業績波動,但長遠來看,大灣區各層級城市將分化行進在不同的上升階段中。

港澳市場的業績高度毋庸置疑,未來業績發展因區域協作加強穩中有升。而廣深各有千秋,作為中國酒店市場的價值高地,具有出色的投資布局機會。存量酒店資產的角度具備價值提升的強勁后力。主要動力包括:存量酒店通過翻新改造,產品迭代升級帶動房價的深度延展,廣深城市定位優化帶動下的酒店需求結構優化,以及更加精耕細作的經營管理推動的盈利能力提升。

 

此外,我們前面提及,廣深高端酒店的發展進度滯后于京滬市場,盡管未來廣深投資將依然沿襲務實理性風格,但在市場需求推動下,將迎來新一輪的高奢酒店風潮。

在這輪風潮中,產品驅動將是酒店脫穎而出制勝的關鍵。通過個性化本地元素的植入來賦予酒店獨有的城市標簽;在快節奏的商務酒店,帶入輕松閑適的度假元素;重新定義酒店成為城市會客廳;多元復合酒店空間提升其在多時間維度上的使用效率,這些將成為新的產品趨勢。

非中心城市屬于成長型市場,根據與廣深港澳核心市場的距離表現出不同的投資活躍度。城市化進程及新區開發帶來的集中式的土地供應,將使得酒店供應量呈現集中式增長態勢,這點珠海市場十分典型。由于供給高發,中短期內,非中心城市的酒店業績預計將承壓。在這一過程中流量優先價值依然將是市場普遍實施的策略。

受需求局限,盡管非中心城市的產品力,包括梯次性和豐富度均將滯后于中心城市,但未來發展中,生活方式類產品將更受青睞,呈現經典與創新產品并舉的格局。

對于大灣區近郊度假市場,其處于新興上升周期,不論是新增項目投資還是存量價值提升均大有可為空間。而在新興發展周期,度假酒店投資效益提升的制勝關鍵在于創新產品驅動收入提升。在產品供應方面,伴隨目的地開發,預期區域集群效應愈加明顯,且產品類型更為多樣,梯次更加豐富,針對細分人群的小眾精品酒店開始涌現。

 

最后,盡管2019 年酒店市場業績下行帶來的負面聲音不絕。但放在一個長周期中,這是上升發展中的必然波動。我們相信基于大灣區的國家戰略地位與政策利好,以及因交通連接性改善帶來的強大經濟協同效應,大灣區酒店市場將處在一個漸進式的上升通道中。


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